不動産管理会社の方式(不動産保有方式)

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税理士 石橋將年(いしばしまさとし)

今回は、不動産管理会社の方式の三つ目、不動産保有方式について見ていくことにしましょう。

不動産保有方式とは?

不動産保有方式とは、会社が不動産を保有し収入をえる方式です。不動産所有方式と呼ぶこともあります。

この方式は、会社で不動産を所有しますので、その家賃収入や地代収入が、まるまる会社のものになります。
一番節税効果の高い方法です。

移す資産の選び方

この方式は一番節税効果が高いのですが、問題は、次の点に集中するでしょう。

  • どの資産を会社に移せばよいのか
  • どうやって会社が買い取り資金を工面するのか

どの資産を会社に移せばよいのか

土地と建物、どちらの資産を個人から会社に移せば良いのでしょうか?
節税効果が高いのは建物といえるでしょう。
土地の地代収入は、一般的に低いため、個人から会社に移しても、会社の収入は増えません。
かたや、建物(賃貸オフィスや賃貸アパート)の家賃収入は、地代よりも高くなるはずです。

不動産管理会社で節税をはかるためには、できるだけ個人から会社に利益(課税所得)を移す、ということでした。
ですので、土地か建物かと聞かれれば、普通は建物ということになります。

なお、弊事務所の顧問先様で、事情があって土地を移された方がいらっしゃいますが、やはり地代収入は低いので、節税効果はあまりありませんでした・・・。

どうやって会社が買い取り資金を工面するのか

個人から会社に不動産を移す必要があります。具体的には、会社が個人から不動産を買い取ります。

その際、会社は買い取り資金を用意しなければなりません。
建物を買い取る際は、築年数がある程度経過していれば、低く抑えることができますので、何とか工面できると思います。

問題は、築年数が浅い建物を買い取る際です。その場合は、まだ個人の銀行借入金が残っていると思いますので、個人から会社への借り換えや、会社での新規融資ができないか、銀行と相談することになります。

メリットやデメリットについて

登録免許税や不動産取得税がかかる

個人から会社へ不動産を移した場合には、登録免許税や不動産取得税といった、移転にかかわる税金がかかってしまいます。さらには登記するにあたり、司法書士報酬もかかりますので、これらのコストも事前に見積もっておく必要があります。

相続税節税のためには子供を株主にした方がよい

不動産を会社に移転できた場合は、会社に家賃収入や地代収入が入りますから、会社には資産(預金等)がたまっていきます。

会社の株主は、会社の資産を株式を通して保有していますから、会社が儲かれば儲かるほど、株式の価値は上がっていきます。

そのため、株主を(不動産を保有していた)父や母にすると、株式の価値が高いときに相続が発生してしまい、高い相続税を払う必要がでてくるかもしれません。

税金面だけを考えるなら、出資者は、できるだけお子様にするとよいでしょう。ですが、資金面の問題がありますから、当初は父や母にしておき、少しずつ株式を子供に贈与するといった方法でも良いでしょう。

そのほかにも細かな手続きが必要です

不動産を会社に移転した場合には、色々なお手続きが必要になります。
例えばですが・・・

  • 賃貸借契約書の変更(貸主が変更になったため)
  • 入居者へ支払先口座の変更のお知らせ
  • 公共料金の契約変更
  • 税務署への届け出等(無償返還届出書等)

この他にも必要な手続きはあります。これらのスケジュールも考慮して、移転の日程を決めることになります。

 

不動産保有方式は、一番節税効果が高いのですが、それゆえ、一番難しい方法です。
特に、個人が所有している不動産を、いかに会社に移すか、これが一番の問題です。

また、無事に不動産を移すことができても、税務署が「その不動産の価額はどうやって決めたのか?」「買い取り資金はきちんと清算しているのか?」といって、税務調査に来ることもあります。
(身内同士で売買しますから、このあたりに問題が集中します)

そのため、不動産管理会社、特に不動産保有方式を検討される方は、、これらの問題を、時間をかけて一つ一つ解決していく必要があるでしょう。
実行前に、必ず税理士に相談された方がよろしいかと思います。