家賃の増減交渉について

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税理士 石橋將年(いしばしまさとし)

今回は家賃の増減交渉について、考えてみたいと思います。

家賃を増額したい場合は?

家賃の金額ですが、原則的には、賃貸借期間中は、賃貸借契約書に記載されている家賃額を守らなければなりません。そのため、オーナー様が増額したい、入居者様が減額したい、と思われても、勝手に変更することはできません。

借地や借家で問題が発生した場合は、「借地借家法」という法律に従うことになっています。「借地借家法32条(借賃増減請求権)」では、次のいずれかに該当した場合は、家賃の増減交渉ができる、とあります。要約しますと

  1. (建物の借賃が)土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、不相当になったとき
  2. (建物の借賃が)土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、不相当になったとき
  3. (建物の借賃が)近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき

上記のいずれかに該当した場合は、家賃の増額(又は減額)請求をすることができます。ですが、現実的には、現在のオフィスやアパート需要を考えると、増額ではなく、減額されないことで精一杯なのではないでしょうか。(私のお客様でも、増額請求した、というお話は聞いたことがありません)。

また、幸運にも、入居者様が家賃の増額請求を認めてくれそうであっても、賃貸借契約書に「一定期間、家賃を増額しない」旨の特約がある場合は、その期間は増額請求はできません。そのため、賃貸借契約書を作成する際は、家賃や保証金の項目だけでなく、このような細部にも気を配ることが大切です。

減額をお願いされたらどうするか?

では、逆に、入居者様から家賃の減額請求を受けた場合は、どうすればよいのでしょうか。家賃の減額請求は、相手が会社であれば、通常は書面で届きます。内容を検討し、拒否したいのであれば、書面で返答するようにします。できれば、証拠を残すという意味で、配達証明付き内容証明郵便で送付しておくべきでしょう。(内容証明郵便の送付は難しいものではありません。市販の書籍等を読めば簡単に作成することができます)

オーナー様、入居者様とも、増額請求・減額請求についての話し合いが決裂した場合は、調停や訴訟という手続きに進むことになります。ですが、これらの手続きは、多大な時間と費用がかかります。そのコストも見極め、交渉することが肝要かと思われます。

判断のポイント

最近は、入居者様からの減額請求が多くあります。オーナー様側も、空室期間の収入減を考えると、減額請求を簡単に断る訳にもいかないでしょう。その判断も悩ましいところです。ここでの判断ポイントとしては、次の様なことが挙げられます。(他にも色々とあります。やはり経験則が一番なのでしょうか)

  • 良い入居者様なのか(過去に家賃の支払遅延がないか、紳士的な入居者様なのか)
  • 過去の空室期間がどれ位か(相当期間空いていたのであれば、多少の減額もやむをえないか)
  • 近隣物件との競合(本物件以外の新築物件等が多数あるか)
  • 最新の家賃相場を調べる(親身に対応してくれる不動産屋さんと連絡をとり、常に最新の家賃相場を調べる)

家賃の減額交渉を受けないためには、賃貸借契約書に「一定期間家賃の減額はできない」という表現を追加するのも良いでしょう(ですが、この特例があっても、賃料減額請求が認められた判例もあります。よって、確実ではありませんが、一定の抑止力にはなると思います)。

なお、税務上の取り扱いですが、家賃の減額請求がされ、入居者様が勝手に減額後の家賃を振り込んできていても、減額交渉が確定するまでは、契約家賃を収入金額として計上しなければなりません(つまり、入金額を収入金額としてはいけません)。

家賃の増減交渉ひとつとっても、いろいろと注意することがありますね。気をつけたいものです。