地主様や、不動産オーナー様の資産状況を見ると、借入金の割合が異常に多い場合が、まま見受けられます。
よく「借入をして賃貸物件を建築（または購入）すると、相続税が節税になる」なんて言いますが、やり過ぎると色々な弊害が出てきます。
今回は「不動産・借入金・相続税のバランス」について考えてみました。
なぜ銀行借入をして建築（購入）するのか？
税理士であれば、貸借対照表の仕組み（資産・負債のバランス）と、財産評価基本通達の評価方法が分かりますから、次の図の意味が理解できるでしょう。
例えば、資産2億円（現預金1億円と土地1億円）を持っている方が、ご自身の土地上に、銀行から1億円を借り、1億円の賃貸アパートを建てます。
そうすると、建物は固定資産税評価額で評価され（建築金額の50％と仮定）、貸家割合が控除されるので、1億円で建築しているにも関わらず、相続税評価額が3,500万円となります。
また、土地は貸家建付地となるため、8,200万円（借地権割合が60％の場合）と評価されます。
以上により、2億円だった資産総額が、1.17億円へと「結果として」減額されるわけです。
※いわゆる「課税価格の圧縮」というやつです。
特に先祖代々の地主様は、土地を何とか維持したい（相続税支払いのために売却したくない）という気持ちがあります。
また、土地には多額の固定資産税がかかりますから、土地を利用してなんとか収益をあげないといけません。
これら複数の動機により、銀行借入をして賃貸物件を建てる（または購入する）といった行為が行われるわけです。
銀行借入が多すぎると後々どうなるか？
私は仕事がら、多くの地主様・不動産オーナー様を見てきました。
あまりにも土地建物の維持を重視しすぎると、生活が苦しくなってしまうんです。そのような方々も多く見てきました。
相続直前の物件購入も危ない
極端な相続対策も危険です。
上記の図のスキームを推し進めると、
「相続直前に銀行借入をして高額（数億円～十数億円）の賃貸物件を購入すれば、相続税の節税になるのではないか？」
と考える方もいらっしゃいます。
このような節税スキームは昭和後期頃から後を絶ちませんが、最近で言うと、令和4年4月19日の最高裁判決が特に有名です。
この判決は、極端な事例でしたが、風の噂で、他にもこのような事例が複数、進行中のようです。
※税務署に指摘されてすぐに修正申告すれば、そもそも裁判にならないので、他の税理士に知られることもないでしょう。
不動産を残すために多額の銀行借入をして、生活が苦しくなるのであれば本末転倒です。
そうならないためには、どうすればよいのでしょうか。
それは、他人の意見を聞き、家族の今後を心配するということに尽きるでしょう。
あるご高齢のお客様から、相続前に次のような相談をされました。
「複数の土地があるんだけど、これらは貸宅地（他人に貸して、借地人が建物を建てている土地）なんですよね。そのまま息子や娘に相続させればいいんでしょうか？」
私は、
- 相続人（息子・娘）に管理する能力はあるか？
→公務員や会社員なので特別な知識はない - 土地に思い入れはあるか？
→あまりない - 借地人（土地を借りている方）から、以前、買い取りたいという話しが来たか？
→1年ほど前に来ていた。 - 借地人が提示した買取価格はどれくらいか？
→かなりの不整形地（いわゆる旗竿地）の割には、財産評価基本通達の8割戻しを超える、結構な金額だった
以上を説明すると、お客様は「じゃあ、売ろう。子供には負担をかけさせてたくないし」とのことで、翌月、売却契約を結ばれ、その1年後くらいにお亡くなりになられました。
何が幸せなのか。その価値観は人によって異なりますが、
「遺された家族に負担にならないか？」
それに勝る価値観はないでしょう。
そのためには、銀行や不動産業者の言いなりにならず、税理士の意見を聞いて、常に「不動産・借入金・相続税のバランス」を考えて対策することです。
そのために、税理士も業者の言いなりにならず、公平・中立の立場を貫くことが必要になります。
※本記事についてのご質問には、お応えしておりません。予めご了承ください。
