不動産管理会社の3つの方式

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税理士 石橋將年(いしばしまさとし)

不動産オーナーの方は、不動産管理会社という言葉をお聞きになることがあるかもしれません。不動産収入が大きくなってきた場合には、会社を設立することにより、節税を図ることができます。

その不動産管理会社、実は3つの方式があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。今回は不動産管理会社の3つの方式について、簡単に見ていくことにしましょう。

不動産管理会社とは?

不動産管理会社とは、その名の通り、「不動産を管理する会社」ということです。ものすごく簡単に説明しますと、
個人の不動産による利益(課税所得)を会社に移し、給料を払って節税する、ということになります。

その不動産管理会社ですが、次の3つの方式があります。

(1)管理会社方式

個人保有の不動産を管理会社の社員が管理し、その対価として個人から管理料をもらう、という方式です。

賃貸アパートをお持ちの方は、既にミニミニ等、街の不動産屋さんに管理をお願いしているかもしれませんが、そのイメージです。

その管理を他人ではなく身内の会社にお願いする、というイメージです。実際のお仕事内容は、家賃の回収や入居者からのクレーム対応になります。

(2)一括転貸方式

不動産を会社に一括で貸し、会社と各入居者とが個別に契約するという方式です。

賃貸アパートですと、まずは、所有者である個人が会社と一括賃貸契約をします。その後、会社が、各入居者と個別に契約することになります。

実際のお仕事は、管理会社方式と同じく、家賃の回収や入居者とのクレーム対応となります。

管理会社方式と比較して、会社自身でリスクを負担するため、管理会社方式よりも高い管理報酬を取ることができ、より節税につながると言われています。

(3)不動産保有方式

個人から会社が不動産を買い取るなりして、会社自身で不動産を所有し、その賃貸収入を会社がもらう、という方式です。

この方式が一番節税効果が高いと言われていますが、設立のためには色々とハードルがあり、また、費用もかかります。

不動産による利益があがるようになってから会社設立を検討しましょう

最近、不動産管理会社の節税効果について、色々なお問い合わせを頂きます。

そのなかで多いのが、「すぐにでも不動産管理会社を設立したい」というお問い合わせです。
確かに不動産管理会社を設立すれば、節税を図ることができます。

ですが、不動産による利益が多くなり、多額の税金を納めるようになってから(またはその直前に)、検討すべきなのです。

賃貸アパートを一棟購入し、まだ不動産投資を始めたばかり・・・。
そのような方は、まだ設立するには早すぎます(不動産の規模にもよりますが・・・)。
何より、色々な費用がかかってしまい、費用倒れになってしまいます。

具体的な数字は難しいのですが、不動産による利益(課税所得)が500万円~1,000万円以上になってから、税理士と相談し、検討や設立準備を始めてみるとよいかもしれませんね。